Покупката на първо собствено жилище е голяма финансова стъпка, а за много млади семейства тя е свързана с ипотечен кредит. Преди разглеждането на банкови предложения обаче има един по-основен въпрос: какъв размер на месечната вноска може реално да понесе семейният бюджет?
Отговорът не трябва да се основава единствено на доходите в момента. Ипотечният кредит обикновено е дългосрочен ангажимент, през който разходите и обстоятелствата в едно домакинство могат да се променят. Затова предварителната сметка трябва да включва не само цената на желаното жилище, но и собствените средства, необходимия кредит, срока, примерната лихва и финансовия резерв на семейството.
Първата сметка е семейният бюджет
Преди да се изчислява ипотека, е полезно да се направи преглед на обичайните приходи и разходи на домакинството.
На едната страна стоят регулярните нетни доходи. На другата трябва да бъдат поставени разходите за храна, транспорт, комунални услуги, детска градина или образование, други кредити, абонаменти, автомобил и всички останали постоянни плащания.
Важно е да се предвидят и разходи, които не възникват всеки месец, но са напълно реални – ремонт на автомобил, медицински разход, годишна застраховка или подмяна на домашен уред.
Остатъкът след тези разходи дава много по-полезна отправна точка от простото сравнение между дохода и бъдещата ипотечна вноска.
Максимално възможната вноска не е непременно разумната вноска
Ако след текущите разходи на едно домакинство остават например 1200 евро месечно, това не означава автоматично, че цялата сума може да бъде предназначена за ипотека.
Подобен подход би оставил почти никакъв резерв при непредвиден разход или временно намаляване на доходите.
Затова е полезно да се разгледат няколко сценария. Как би изглеждал бюджетът при вноска от 600 евро? А при 750 евро? Колко средства остават след плащането ѝ и достатъчни ли са те за нормалните семейни разходи и за създаване на резерв?
Този тип въпроси дават по-реалистична представа за допустимото месечно натоварване.
Как собственото участие променя необходимия кредит?
Следващият важен елемент са собствените средства.
Да приемем, че семейството разглежда жилище за 160 000 евро. Ако разполага със значителна сума за собствено участие, необходимият ипотечен кредит ще бъде по-малък. При по-малко налични средства необходимото финансиране ще бъде по-голямо.
Но и тук има важна подробност – не е задължително всички спестявания да бъдат вложени в покупката.
Освен цената на имота могат да възникнат разходи около самата сделка, банковото финансиране, преместването, ремонта и обзавеждането. Ако след покупката семейството остане без финансов резерв, дори сравнително предвидим разход може да се превърне в проблем.
Направете няколко ипотечни сценария
След като приблизително са определени необходимата сума и приемливата месечна тежест, може да се премине към предварителни изчисления.
С ипотечен калкулатор могат да бъдат проверени различни комбинации от размер на кредита, срок и лихвен процент, за да се види как промяната на отделните параметри влияе върху сметката.
Например първо може да бъде разгледан кредит от 100 000 евро за определен срок. След това сумата може да остане същата, но срокът да бъде увеличен или намален.
Следваща проверка може да използва друг примерен лихвен процент.
Целта не е калкулаторът да предвиди бъдещите условия на конкретна банка, а семейството да разбере как отделните параметри взаимодействат помежду си.
По-дългият срок има две страни
Удължаването на срока може да намали месечната вноска и така кредитът да изглежда по-лесен за обслужване.
Това е важно за семейния бюджет, но трябва да се разглежда и другата страна – плащанията ще продължат по-дълго.
При сравняване на два сценария следователно не е достатъчно да се избере този с по-ниската вноска. Полезно е да се разгледа как се променя целият период на кредита и какво показват общите изчисления.
По-краткият срок също не е автоматично правилният избор. Ако по-високата вноска оставя домакинството без достатъчно свободни средства всеки месец, подобен вариант може да създаде прекалено голямо текущо натоварване.
Семейните разходи могат да се променят
При младите семейства дългосрочното планиране е особено важно, защото структурата на разходите може да се промени значително.
Появата на дете, период на родителски отпуск, необходимост от по-голям автомобил, разходи за детска градина или образование могат да променят бюджета.
Разбира се, не всяко бъдещо събитие може да бъде предвидено. Но могат да бъдат направени няколко примерни сценария.
Един от тях може да използва настоящите доходи и разходи. Втори може да предвиди временно по-нисък общ доход. Трети може да добави по-високи семейни разходи.
Ако ипотечната вноска остава управляема и при по-консервативен сценарий, предварителният бюджет дава по-пълна информация.
Не планирайте само покупката – планирайте и живота след нея
Когато човек хареса жилище, лесно е почти цялото внимание да се насочи към това как сделката да стане възможна.
Ипотеката обаче започва да се изплаща именно след покупката.
Тогава към месечната вноска се добавят нормалните разходи за притежаването и поддържането на жилище. Възможно е да има нужда от ремонти, ново обзавеждане или непредвидена поддръжка.
Затова добрият предварителен бюджет не трябва да работи само в месеца на покупката. Той трябва да изглежда устойчив и след година, три или пет.
Предварителната сметка поставя полезни граници
Целта на ипотечния калкулатор не е да каже на едно семейство какъв имот да купи. Той помага да се преведат различни варианти на езика на конкретните числа.
Когато се сравнят различни размери на кредита, срокове и примерни лихвени проценти, става по-ясно какъв финансов ангажимент стои зад определена цена на жилището.
След това реалните банкови предложения могат да бъдат разглеждани върху много по-добра основа, като се отчетат конкретните лихви, такси, застраховки и договорни условия.
За младото семейство най-важният въпрос не е просто какъв максимален кредит може да получи, а какъв дългосрочен ангажимент може да се впише устойчиво в бюджета му. Именно от тази разлика започва по-разумното планиране на покупката на собствен дом.
